O eroare de logică este următoarea: locuința cumpărată pe credit care se plătește din chiria încasată este o investiție foarte bună. FALS! Aceeași eroare de logică se întâmplă atunci când ne grăbim să luăm un credit pentru a evita chiria.
Ce înseamnă un randament bun? Cum se calculează randamentul mediu net în imobiliare? Ei bine, așa cum am văzut deja, trebuie să considerăm doar încasările din chirie, având în vedere incertitudinea evoluției prețului în viitor.
Media chiriilor din marile orașe a scăzut considerabil de la impactul pandemiei. Spre exemplu, un apartament de 2 camere se închiriază în București la 370 euro / lună în decembrie 2020, conform mediei ofertelor publicate pe cele mai cunoscute site-uri de publicitate imobiliare. Ceea ce înseamnă o scădere cu aproximativ 10% față de începutul anului 2020 când chiria medie era aproape de 410 euro. În același timp, apartamente oferite spre închiriere au crescut cu aproape 60% doar în București, +40% în Cluj sau Timișoara și +30% în Constanța.
Practic, această înseamnă un randament anual mediu net de aproximativ 4,5% pentru proprietar, calculat prin chiria anuală – impozite – reparații – grad neocupare și împărțim totul la prețul plătit. Chiar și la chiria înainte de pandemie, randamentul mediu net nu depășește 5%.
Acest randament este foarte mic având în vedere problemele care vin împreună cu investiția în imobiliare pentru prorietari: grijă chiriașului, reparații periodice, blochezi o suma foarte mare de bani, adică ai concentrare mare și este foarte greu să vinzi, deci ai lichiditate foarte mică.
Deci, eroarea de logică de la care am plecat: locuința cumpărată pe credit care se plătește din chiria încasată este o investiție foarte bună. FALS! De ce? Pentru că randamentul este prea mic și timpul de recuperare a investiției este foarte lung. Să luăm un exemplu simplu!
Avem o locuința achiziționată la un preț de 100 mii euro, avans 25% și credit 75 de mii euro dobânda 5% pentru care plătești în 30 de ani 144 mii euro. Între timp, închiriezi apartamentul la o chirie medie brută de 500 euro. După taxe, reparații și grad neocupare rămâi în medie net cu 400 eur, suma cu care plătești chiria lunară la banca. Deci, cât ai plătit în total? 25 de mii euro avansul plus 144 de mii de euro rambursarea, deci în total 169 de mii euro. Dacă împart aceasă suma la 30 ani și 12 luni obțîn 469 de euro plata medie lunară, rotunjim la 470. Haideți să vedem o alternativă de 5 ori mai bună pentrru a investi acești bani.
O să prezint în cele ce urmează investia lunară a sumei de 470 de euro în indicele BET al bursei din România cu 360 de achiziții lunare timp de 30 de ani .
De ce să investești lunar sume mici de bani în indicele reprezentativ al bursei? În primul rând, în ciuda unor episoade de scădere temporară, indicele crește întotdeauna pe termen lung, adică un orizont de +10 ani, certitudine pe care NU o am la imobiliare. De ce se întâmplă asta? Pentru că indicele este format întotdeauna din cele mai tranzacționate companii la bursă, care se reinventează și se dezvoltă permanentă, fără că tu să faci nimic. Poți să-mi spui cum se reinventează în permanentă un apartament la fiecare zece ani fără că tu să faci nimic? Deci, primul motiv este câștigul de capital din creșterea pe termen lung! Al doilea motiv este că reduci riscul deoarece faci 360 de achiziții a câte 470 de euro lunar. Al treia motiv este că reduci prețul mediu de cumpărare și crești randamentul viitor pentru că automat vei cumpără inclusiv în perioadele de criză când indicele este mai ieftin.